האם שכר הדירה הוא ההוכחה לעליית מחירים

**********   מיתוס 3   **********

שכר הדירה בישראל זינק, וזו הוכחה שיש חוסר ביחידות דיור?

אחת הדרכים לדעת אם יש בועת נדלן או שבאמת חסר היצע, זה להסתכל דווקא על שכר דירה. שכר דירה הוא מוצר כמו כל מוצר צריכה אחר. הכסף ששולם על שכר דירה "נעלם", והתועלת שמפיק הדייר היא המגורים בדירה. בשכר דירה לא תיתכן בועת מחירים, מכיוון שהוא לא נכס, וגם מכיוון שהבנקים לא מעניקים הלוואות ענק לתשלום שכר דירה (להבדיל מהלוואות משכנתא של מיליון שקל לרכישת דירה). בועת נדלן היא בעצם בועת נכסים שבנויה על בסיס של בועת אשראי (גידול בנתינת משכנתאות). לכן, אם שכר הדירה במדינה מסוימת זינק, ואנשים נאלצים לשלם חלק יותר ויותר גדול מהמשכורת השוטפת שלהם על שכר דירה – זה סימן שבאמת יש מחסור בדירות במדינה. אבל אם שכר הדירה לא עלה יותר ממה שעלו המשכורות במדינה, או שהוא לא עלה באופן מיוחד ביחס למוצרים אחרים, אז כנראה שאין מחסור. שני הגרפים הבאים, מתוך נתוני הלמ"ס, מראים: יש הרבה מוצרים בישראל בהם מעולם לא נטען שיש מחסור כלשהו, למרות שהמחיר שלהם עלה אפילו יותר מהעליות בשכר הדירה (של דירת 4 חדרים):

%d7%94%d7%aa%d7%99%d7%99%d7%a7%d7%a8%d7%95%d7%aa-%d7%a9%d7%9b%d7%a8-%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%94-%d7%95%d7%9e%d7%95%d7%a6%d7%a8%d7%99%d7%9d-%d7%a0%d7%95%d7%a1%d7%a4%d7%99%d7%9d-%d7%a9%d7%a7%d7%a3-1

שימו לב אגב, ששכר הדירה עלה רק 48% במשך 15 שנים, שזה רק 2.64% בשנה. מוזר נכון? אני בטוח שזכרתם שזה הרבה יותר. הרי בעיתון היה רשום ששכר הדירה זינק ב 60% תוך 8 שנים- וזה נכון אם מסתכלים מ 2008. אבל מכיוון שהקבלנים והפוליטיקאים טוענים שהמחסור התחיל להתפתח ב 2001, בואו נבדוק את כל ה 15 שנה האחרונות. וכאן אנחנו רואים שאין התייקרות חריגה ביחס לשאר המוצרים.

הגרף הבא מראה סדרת נתונים שנקראת "שכר דירה", והיא בודקת את שכר הדירה הממוצע שמשלמים בישראל עבור דירה באיכות קבועה. (זה ברור שאם אנשים משדרגים את איכות הדירה שהם שוכרים, סביר להניח שהמחיר יעלה והם יהיו גם מוכנים לשלם יותר. לכן אסור להתחשב בכך, כי זה לא מעיד על התייקרות אמיתית). הסדרה הזו בודקת גם דיירים שלא עברו דירה בשנה האחרונה או בשנים האחרונות. ניתן לראות שב 3 השנים האחרונות, ההתייקרות היא פחות מ 2% לשנה, וזה בעצם כמו אפס התייקרות. למה? כי המשכורות בישראל, בכל שכבות האוכלוסיה, עולות בקצב של לפחות 2% בשנה. בתחילת 2011 עמד שכר המינימום בישראל על 3,850 שקלים, ובתחילת 2017 הוא כבר עומד על 5,000 שקלים. זוהי עליה של 30% בשכר של השכבות החלשות כאשר באותה תקופה שכר הדירה התייקר רק ב 15% . אז אם ביחס למשכורת שכר הדירה כבר לא עולה, לא יתכן ויש מחסור. כנראה שיש מספיק דירות לכל מי שמעוניין:

שכר דירה 2009-2016.png

.

בדיקה של נתוני שכר דירה מאתר הלשכה לסטטיסטיקה, והצלבה מול נתוני המשכורת הממוצע מאתר בנק ישראל, נותנים לנו פרספקטיבה מרתקת. מאז 1990, בסיכום של 27 שנים, שכר הדירה עלה בדיוק כמו המשכורות שלנו. לא יותר ולא פחות. בשנת 1991 כשהתחיל גל עליה מסיבי ומפתיע לישראל, היה מחסור אמיתי בדירות ורואים את זה היטב בגרף. המחסור נגמר בתחילת שנת 2000 כאשר הקו החום של שכר הדירה חזר להתלכד עם הקו הכחול של המשכורת הממוצעת. כיום למרות הדיבורים על משבר הדיור מאז 2009, אין איזשהו נטל כבד במיוחד של שכר הדירה. (גם אין יותר קפיצות בגרף, בגלל שעברנו לחוזי שכירות בשקלים ולא בדולרים).

%d7%a9%d7%9b%d7%a8-%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%94-%d7%9e%d7%95%d7%9c-%d7%9e%d7%a9%d7%9b%d7%95%d7%a8%d7%aa-%d7%a2%d7%9d-%d7%94%d7%a2%d7%a8%d7%95%d7%aa3

.

להמחשת הקפיצות בשער הדולר מהגרף הקודם, הנה גרף של שער הדולר:

שער הדולר מאז 1990 ערוך

.

.

הגרף הבא מציג סדרת נתונים "פשוטה", שבה 4 פעמים בשנה מבצעים סקר בקרב הציבור ורושמים מה שכר הדירה הממוצע שמשולם. הנתונים בסדרה יותר "מתנדנדים" מאשר בגרף הקודם. אבל בהחלט אפשר להתרשם ממנה לגבי מה שקורה בשטח. הגרף הזה מתייחס לדירות 4 חדרים ו 5 חדרים. שימו לב, באמת נרשמו עליות חדות בשכר הדירה, במשך כמה שנים רצופות, אך ב 7 רבעונים האחרונים (שנה ותשעה חודשים) יש דווקא ירידת מחירים. בדירות 5 חדרים (צבע תכלת) הירידות משמעותיות יותר. תסכימו איתי שקשה לטעון שיש מחסור בזמן שיש ירידת מחירים…

rent 5 rooms oct 2016.png

נטל שכר הדירה על הישראלים, מתוך המשכורת החודשית, דווקא ירד: תסתכלו בגרף הבא, בחלק הימני שמסומן במלבן אפור. זהו סיכום של כל שכבות האוכלוסיה בישראל. תשוו את שנת 2003 מול 2012

עיר:
נכתב על ידי:
יהודה איינהורן מנהל מדור רילנדלן