פרק ב האם חסר דירות

**********   מיתוס 2   **********

בישראל נוצר מחסור בדירות במשך שנים ארוכות?

בטח ראיתם את הגרף הבא, שפורסם פעמים רבות ומציג תמונה כאילו מאז שנת 2000 הצטבר מחסור הולך וגדל בדירות. מחסור שעבר את ה 100,000 דירות בשנת 2009, ומאז, למרות כל המאמצים של הממשלה הוא ממשיך ועולה. הגרף חושב על פי "פער מצטבר" בין הגידול במספר משקי הבית, לבין התחלות הבניה (או סיומי בניה) ונכון להיום מראה 149,000 דירות חסרות:

149000 apartments.png

תיכף נפריך את הגרף ונוכיח שלא יכול להיות שזה המצב:

באפריל 2009 אף אחד לא חשב שיש מחסור בדירות שיוביל לעליות מחירים חדות. להיפך- מנכ"לים בענף הנדלן העריכו שהולכת להיות ירידת מחירים, ואפילו ירידה חדה:

בכירי הנדלן 2009 דה מרקר 02

בנק ישראל ביצע אנליזות מסובכות שמטרתן לבדוק מה גרם לזינוק מחירי הדירות. מה הסיבה ומה התוצאה, מבין שלל התרחשויות שמשפיעות על השוק. בסוף 2010 , לאחר שנה וחצי של זינוק מחירים היסטרי, הבנק מודה שהוא האשם! הריבית המוניטרית, הריבית של בנק ישראל שהוא עצמו קובע, היא הגורם העיקרי לעליות המחירים! שני שליש מהזינוק המטורף הוא בגלל הריבית (שירדה בחדות), ורק שישית בגלל מלאי הדירות! במילים אחרות, בנק ישראל כן חשב שיש מחסור מסוים בדירות, אך הוא קטן, ויכול להסביר רק שישית מעליות המחירים… לא רק זה, הבנק מזהיר מהגדלת היצע הקרקעות, מתוך ידיעה שלא באמת צריך להגדיל בהרבה את ההיצע. הנה שקופית ממצגת של בנק ישראל:

שקף מסכם כנס חטיבת המחקר בנק ישראל 2.png

.

מכון גיאוקרטוגרפיה הוא מכון מקצועי שחברות הנדלן נעזרות בו, כדי להעריך ביקושים במקומות שונים בארץ ולדעת כמה לבנות. המכון נחשב מקצועי ומדויק.באוקטובר 2009, מספר חודשים לאחר תחילת זינוק המחירים, הם מדווחים שחל שינוי בשוק ומשקיעים החלו להסתער על דירות. אך הם מעריכים שתוך שנתיים שלוש, כלומר ב 2012-2013 הביקוש יחזור להיות 30,000 יחידות בשנה, והמחירים יחזרו לרמת 2007. מדוע זה לא קרה, והגענו למצב שהמחירים רק המשיכו לעלות מאז הכתבה, ושבונים 50,000 דירות בשנה שנבלעות על ידי ביקוש אדיר? את זה תבינו במהלך הקריאה באתר:

%d7%92%d7%99%d7%90%d7%95%d7%a7%d7%a8%d7%98%d7%95%d7%92%d7%a8%d7%a4%d7%99%d7%94-30000-%d7%99%d7%97%d7%99%d7%93%d7%95%d7%aa-%d7%91%d7%a9%d7%a0%d7%94

.

גם שנה אחרי הכתבה הקודמת, באוקטובר 2010, מכון גיאוקרטוגרפיה חוזר על אותה דעה: בישראל מספיקות 30,000 עד 35,000 דירות בשנה, בדיוק כמו שהיה ב 7 השנים האחרונות. תיזכרו שבשנים 2000-2007 בנו רק 31,000 דירות בשנה, ולא רק שזה הספיק, אלא המחירים היו במגמת ירידה:

רינה דגני יש מספיק דירות.PNG

.

שתי התמונות הבאות מוכיחות חד וחלק שאין מחסור ולא התפתח מחסור. מדובר בטבלה המציגה את צפיפות הדיור בישראל, תמונה אחת מראה את המצב ב 2003 והשניה ב 2013 והשוואה בינהן מאפשרת לנו לראות שלא נוצר מחסור בדירות. אם היה, היינו רואים עליה בצפיפות, כי הרי הטענה היא שהאוכלוסיה גדלה בקצב מהיר מכמות הדירות. תסתכלו בטבלה של 2003, במספר שהכי משמאל ולמטה.
0.87 נפשות לחדר. זה במגזר היהודי. בטבלה שמתחת, של שנת 2013, הנתון של המגזר היהודי הוא 0.81 נפשות לחדר.
אז לא רק שמספר הנפשות לחדר לא עלה בכלל, הוא אפילו ירד! באחוזים זה יוצא בערך 7% ירידה בצפיפות, תוך עשר שנים. קיבלנו שלא רק שאין מחסור, אלא שיש יותר דירות מאשר פעם, וזה מאפשר לאנשים היום לחיות ברמת חיים גבוהה יותר עם פחות אנשים בכל חדר.

%d7%9c%d7%9e%d7%a1-%d7%a6%d7%a4%d7%99%d7%a4%d7%95%d7%aa-%d7%93%d7%99%d7%95%d7%a8-2003-%d7%98%d7%91%d7%9c%d7%94-%d7%9e%d7%9e%d7%95%d7%a8%d7%a7%d7%a8

למס - צפיפות דיור 2013 טבלה ממורקר.png

.

הגרף הבא של הלמ"ס מציג את אותו רעיון בצורה גרפית. הקו הכחול נשאר פחות או יותר קו אופקי ב 13 השנה האחרונות. כלומר, במגזר היהודי אין עליה בגודל של משק הבית הממוצע. הגרף הידוע שמראה שכמות משקי הבית עלתה מהר יותר מכמות הדירות, לא יכול להיות נכון.

%d7%92%d7%a8%d7%a3-%d7%9c%d7%9e%d7%a1-%d7%92%d7%95%d7%93%d7%9c-%d7%9e%d7%a9%d7%a7-%d7%91%d7%99%d7%aa-%d7%9e%d7%9e%</div> 
                                        
    <!--                                    <div class=

הרשת המקצועית לאם ולתינוק

-->
עיר:
נכתב על ידי:
יהודה איינהורן מנהל מדור רילנדלן