מחירי הנדל"ן

בעז"ה נביא כל שבוע חלק אחד מהמאמרים של הפרכת מיתוסים על נדל"ן

והנה הפרק הראשון

**********   מיתוס 1   **********

בישראל אי אפשר להפסיד כסף בנדלן כי המחירים תמיד עולים?

כתבה מ YNET שנת 2001 מראה על ירידה של 15% במחיר תוך שנתיים, וירידה מצטברת של 30% מאז שנת 1995 (כלומר תוך 6 שנים). הכתבה מדגישה כמה חשוב לקבלנים להסתיר שיש ירידות מחירים מהציבור, מוכיחה שהקבלנים לא באמת שולטים בשוק (כי אנשים פרטיים בשוק היד השניה הם שגרמו לירידת מחירים), ומבהירה גם את העובדה שתמיד יש אנשים מסוימים שחייבים למכור, גם אם הם לא קיבלו את המחיר שרצו.

הקבלנים מורידים מחירי הדירות החדשות ב 15 אחוז 2.png

.

שנה מאוחר יותר, בשנת 2002, מראים שגם במרכז הארץ, בגבעתיים היקרה שהצמודה לתל אביב, היו ירידות מחירים שפגעו קשות בצעירים שרכשו שם דירה. הצעירים השקיעו 190,000 דולר בדירה ולא הצליחו לקבל אפילו 140,000 דולר שש שנים מאוחר יותר. בדיקת המשכורות ושער הדולר של אותם ימים, ממחישה את זה אפילו יותר טוב: הם שילמו 130 משכורות על הדירה ולא הצליחו למכור אפילו ב 80 משכורות.

ולא פחות חשוב, שימו לב מה אמרו לצעירים לפני 20 שנה: "כולם אמרו להם שהמחירים רק צפויים לעלות" מוכר לכם המשפט הזה?

שבע השנים הרעות של הנדלן 2.png

.

 

רוב האנשים לא תופסים עד כמה חזקה היתה ירידת המחירים בשנים שלפני 2008. ההורים שלכם בטח חושבים שלא היתה בכלל ירידה. אבל בהתחשב בכך שבכל שנה השכר בישראל הלך ועלה, שריבית המשכנתאות הוזלה בצורה עקבית, ושמצב האבטלה השתפר- ה"קלות" שבה אפשר להשיג בעלות על דירה הוכפלה! משנת 1999 עד 2007 עלה "מדד משכן" (שמחושב על ידי בנק הפועלים) מערך של 94 לערך של 172.

מדד משכן אפריל 2016.png

.

.

אגב, עוד סיבה שההורים שלכם בדעה שהמחירים תמיד עולים, וזוכרים שהם קנו מאוד מאוד בזול פעם ובנתיים המחירים שילשו את עצמם ואפילו יותר, זה בכלל עליית המשכורות בישראל. הדור הצעיר חושב שהמשכורות בקושי עולות משנה לשנה (או שאם הן עולות זה רק בגלל התקדמות בתפקידים). זה נכון לתקופה שמאז שנת 2001. אבל בשנות התשעים לדוגמא, המשכורות עלו פי 3.3 תוך עשור אחד… אני מדבר על השכר של הישראלי הממוצע! אז ברור שכשלאנשים יש הרבה הרבה יותר כסף בכיס, הם יהיו מוכנים לשלם גם הרבה יותר על דירות או על שכר דירה. העליה החזקה בשכר היא זאת שמלכתחילה אפשרה למחירים לעלות בשנות התשעים בצורה חזקה כל כך. כי בלי כסף, אין מי שיוכל לשלם, אבל העובדה היא שבמציאות אנשים המשיכו לקנות ולשכור ועמדו במחירים יותר ויותר גבוהים. הביטו בגרף מנתוני בנק ישראל. בשנות ה 90 השכר עלה מ 2,178 ש"ח ל 7198 ש"ח :

שכר חודשי ממוצע ישראלים 1990-2016.png

עיר:
נכתב על ידי:
יהודה איינהורן מנהל מדור רילנדלן